本文摘要：挤压了物业服务平台。 近日,荣安地产发布公告,该公司、宁波荣安房地产开发有限公司白鱼与宁波香安企业管理有限公司（以下全称“香安企管”）签订协议,将宁波荣安物业服务有限公司（以下全称“荣安物业”） 的100%股权转让给香安企管,交易价为3127万元。交易双方都是 荣安地产董事长王久芳掌控 的企业,包含关联交易。 克而瑞数据表明,2019年,荣安地产以策画金额164.5亿元分列在全国前200强劲房企中第119位。归属于中小型区域房企。

挤压了物业服务平台。　　近日,荣安地产发布公告,该公司、宁波荣安房地产开发有限公司白鱼与宁波香安企业管理有限公司（以下全称“香安企管”）签订协议,将宁波荣安物业服务有限公司（以下全称“荣安物业”） 的100%股权转让给香安企管,交易价为3127万元。交易双方都是 荣安地产董事长王久芳掌控 的企业,包含关联交易。

　　克而瑞数据表明,2019年,荣安地产以策画金额164.5亿元分列在全国前200强劲房企中第119位。归属于中小型区域房企。

　　王久芳此番“左手推倒右手” 的交易,与今年业绩波动不无关系。财报表明,今年前三个月,荣安物业净亏损大约600万元,荣安地产净利润也下降96.64%。

《中国经营报》记者在探访宁波房地产市场期间还找到,荣安地产楼盘销售人员称之为可以讲解办理房屋抵押经营贷款用作购房。　　针对上述问题,记者多次约见致信荣安地产,公司品牌管理中心一名负责人回应,公司所有楼盘是 以案场审批 的规则合法合规积极开展销售,按照政府部门规定 的标准继续执行,不容许信贷资金违规转入房地产,对于置业顾问 的明确不道德,自己并不确切。　　合并物业板块　　根据7月17日公布 的公告,荣安物业将与上市公司荣安地产切割成,划出到登记仅有一个月 的香安企管旗下。　　香安企管正式成立于2020年6月19日,实际掌控人王久芳持有人荣安集团股份有限公司（以下全称“荣安集团”）50%股权,持有人荣安地产股份9.45亿股,王久芳持有人香安企管51% 的股权且兼任香安企管继续执行董事及法定代表人,公司董事、总经理王丛玮持有人香安企管49% 的股权。

香安企管为荣安地产 的关联方。　　目前,荣安物业主要专门从事物业管理服务,牵涉到保安、保洁、绿化、物业修理及维修等多项服务,为荣安地产获取服务 的项目有星空里、注疏里、温岭东宸华庭、海尚 望府、林语春风、柳岸潮兜、海上明月、新的悦府和桐乡荣安府等。　　荣安地产方面回应,荣安物业归属于劳动力密集型行业,劳动用工风险日益增大,且荣安物业管理规模比较较小,并未构成规模效应,仍须要投放较多 的人力、物力等资源。

截至 2019 年末,荣安物业员工总计835人,占到上市公司员工总数 的 52.35%。本次股权转让不利于上市公司精简人员,提高人均效能,集中于资源专心发展房地产主业。　　公告表明,2017~2019年,荣安物业净利润分别为497.33万元、899.33万元、2784.52万元。

但今年一季度净利润改向之下,跌到至-577.35万元。截至今年一季度末,荣安物业账面净资产为 117.59 万元。

不受此影响,2020年一季度荣安地产 的净利润也经常出现了96.64% 的跌幅,为1970.99万元。　　“对比绿城、滨江和南都物业,荣安此举不回避是 为日后物业公司独立国家上市做到打算。”资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生指出,荣安物业独立国家之后,不仅可以之后为荣安地产 的项目获取服务,还便利相接其他品牌项目 的订单,不断扩大公司 的盈利面。

　　物业服务公司仍然被房地产业内吐槽是 赔本赚吆喝,今年却经常出现了扎堆上市 的热潮。在金科智慧服务、世茂服务向港交所提交招股书后,上半年拆分物业上市 的申请人数量减至12家,仅有6月份就有5家,近超强去年同期水平。

　　不过,参考上市物业公司 的业绩水平,荣安物业还差距太远。截至2019年末,碧桂园服务、绿城服务、保利物业和雅生活服务营收分列在行业前茅,以保利物业为事例,营业收入60亿元,净利润5亿元。　　上海中原地产市场分析师卢文曦回应,合并物业平台上市是 近两年房地产行业 的趋势之一,但考虑到荣安物业 的盈利能力,并不合乎这一特征。

　　业绩“过山车”　　“上半年,中小型房企 的销售业绩不受影响较小,停工复产之后,企业 的工作效率追上不及时,工程约将近拒绝,就不了获得预售证构成销售。不回避是 因为物业公司业绩劣,去除之后,让上市公司 的财报美化漂亮。”对于荣安地产 的资产腾挪不道德,卢文曦分析指出。

　　荣安地产 的年报表明,2017~2019年,公司营业收入分别为42.64亿元、39.68亿元、66.63亿元,净利润分别为5.42亿元、6.08亿元、18.89亿元。2020年一季度,荣安地产营收和净利润双双暴跌,降幅分别超过73.28%、96.64%,袭港4.99亿元、1970.99万元。　　若从销售规模来看,荣安地产近三年快速增长趋势显著。

2017~2019年,公司 的权益住宅签下收益从53亿元下跌至201亿元,权益销售回款从52亿元下跌至170亿元。　　由于大手笔拿地扩展,荣安地产 的资金状况并远比悲观。

2017年,荣安地产在土地市场上 的投放显著增大,当年拿地数量为15宗,同比增加将近一倍。2018年追加土地之后减少至20宗,2019年有所增加,为16宗。　　2017~2018年,荣安地产经营活动产生 的现金流净额仍然为负,而且跌幅十分大。

其中,2017年为-2.62亿元,同比跌到244.2%；2018年为-27.16亿元,同比下跌937.44%。2019年公司现金流渐渐回正,为4.68亿元。2020年一季度,荣安地产经营活动产生 的现金流净额又同比暴跌27.78%至-3.46亿元。

　　值得注意 的是 ,荣安地产 的负债规模也在持续上升。年报表明,2017年荣安地产负债总额为89.57亿元,2018年减少至195.47亿元,同比快速增长118.2%,2019年再行减少70.17%至332.64亿元。

资产负债率也从67.9%减少至2019年 的83.1%。　　由于荣安地产至今并未透露半年度业绩报告及业绩预告片,对公司业绩发展状况和战略规划,上述荣安地产品牌管理中心 的负责人回应,明确以公司透露 的公告不尽相同,自己不方便恢复。　　回应,卢文曦置评,在目前阶段,中小型房企切忌“撒胡椒面”,不能用受限 的资金展开精准投入,择机在三、四线城市拿地,有意向地把触研发节奏,掌控负债率和财务杠杆。

最差需要合力第一梯队 的房企合作开发,谋求与大型房企报团供暖 的机会。　　案场 的“不为人知操作者”　　公开发表资料表明,荣安地产 的前身可追溯到创立于1965年 的宁波机床总厂,是 宁波第一家上市企业,经过多次资产重组,解散制造业转而进占房地产经营与研发,研发项目主要产于在长三角地区。

　　7月中旬 的一个工作日,记者探访宁波房地产市场。在鄞州区堇山中路与钱湖南路交叉口 的荣安江南润园、江枫晓月售楼处,一名置业顾问讲解,两个楼盘于6月底散户,还有部分房源在购。若是 看上房源,可以拜托联系中国民生银行 的“老师”办理房屋抵押经营贷款,解决问题购房时资金周转问题。

　　“项目慢卖完了,只剩一套精装房,付完定金就可以必要卖。”据该名置业顾问讲解,荣安江南润园5、6、7号楼125平方米 的房源销售一空,只剩4号6楼一套150平方米 的房源在购,总价602万元,江枫晓月也只有西边一套220平方米 的房源,其他都已卖完。　　7月31日,记者从宁波市房产交易信息服务网查找找到,荣安江南润园（备案名：望江南润园）于6月19日获得预售许可证,7幢楼236套房源,备案均价为39920.2元/平方米,已售93套房源,仍只剩143套待售。

江枫晓月（备案名：江枫晓月府）于6月24日获得预售许可证,7幢楼共计139套房源,已售住宅56套,只剩76套住宅在购。　　该名置业顾问还透漏,可以用亲戚 的房子抵押贷款来购房,如果对方 的房屋没贷过款,抵押后 的贷款额度更高。“抵押贷款几十万,问题并不大。最近抵押贷款做到得迅速,我联系银行一个老师,两三个星期就能借贷。

”其声称,抵押经营贷款办理之后,可以自由选择再行还利息,两年后再行还本金。比如说贷款70万元,本金一年还一次,还 的时候可以周转一下,再行还进来再借出来,“都是 长时间 的国有银行或者商业银行,比如民生银行等。”　　卢文曦认为,房地产抵押申请人 的消费债和经营债流向楼市是 银监会明令禁止 的不道德,虽然对研发企业来说影响并不大,却妨碍了市场秩序,将风险转嫁到购房者 的头上。

后期若房价下跌,购房者收益,债务可以覆盖面积；若房价暴跌过多,购房者一旦投资损毁,扛不住就不会挤兑,损失都是 由消费者自己分担,或者是 银行处置,小范围里只是 个人投资告终,如果地区多个楼盘都办理该项业务,不会有金融风险 的可能性。　　“公司旗下所有 的楼盘,都是 以案场审批 的规则展开销售,按照政府有关部门规定 的标准来继续执行,信贷资金无法违规转入房地产,置业顾问个人 的明确不道德,我也不确切。

”荣安地产品牌管理中心一名负责人对记者回应。

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